Как работает проект открывший двери в мир инвестиций для каждого
Эдуард Синельников со студенчества занимался продажами, стартапами и IT-проектами. Выводил в топ рынка то, что пылилось в лабораториях невостребованных ученых. Создавал IT-продукты, распространившиеся по нескольким континентам. Собирал из профессионалов мультизадачные команды, которые становились единым бизнес-организмом. Но в 2021 году он сделал продукт, открывший доступ к выгодным вложениям в недвижимость для любого. О том, как все работает и почему сегодня можно инвестировать в коммерческую недвижку даже с 10 тысячами рублей в кармане он рассказал в интервью редакции ORAX.
Основные моменты работы ORAX, пороги входа и условия выхода, горизонт инвестирования, бонусы и плюшки изложены в презентациях подробно, но хотелось бы понимать, чем ваш подход в работе с недвижимостью так хорош и отличает вас от других компаний?
Мы работаем в недвижимости по нескольким направлениям и ищем объекты для покупки, доработки и продажи сразу в нескольких источниках. Первое — наши аналитики мониторят крупные объекты, которые выставляются на разных площадках и в разных агрегаторах. Команда ежедневно их отслеживает и собирает интересные объекты, которые выставляются на аукционах по банкротству и которые подходят по нашим внутренним фильтрам и параметрам. Дальше первично анализируется каждый объект, ему присваивается определенная категория от которой зависит глубина того, насколько мы продолжим этот объект изучать дальше и насколько он нам может быть интересен. Третья категория — самая простая для аналитиков. Они собирают общую информацию об объекте и тогда становится сразу понятно: выкинуть этот объект в корзину или присмотреться получше и перевести в другую категорию. Вторая категория — подразумевает более детальное изучение объекта. Аналитики заказывают необходимые выписки из госреестров, узнают, когда объект был в собственности, сколько раз переходил из рук в руки, кто был собственником, есть ли в интернете об этом объекте какая-то информация, дающая большее представление о нем. Ну и третья категория — ВИП категория по которой аналитики узнают вообще все. Они от начала до конца уточняют все юридические аспекты, связанные с объектом, смотрят решения судов, где этот объект мог упоминаться и собирают все мелкие детали и подробности.
Недвижимость с аукционов по банкротству закрывает все потребности инвесторов?
Помимо аукционов по банкротству мы пристально следим за объектами, которые на торги выставляет государство. Там так же есть возможность купить интересные объекты по цене, которая ниже рынка. Но не только аукционы — источник объектов. Наша команда ищет недвижимость и по объявлениям. Очень много людей выставляет коммерческую и вообще дорогую недвижимость просто в объявлениях. Мы их называем “свежачки”. Это такая категория продавцов, которым, например, 60 лет, всю жизнь они владели несколькими объектами и вдруг решили часть продать. Дальше либо сам владелец размещает объявление, либо через риэлтора. Риэлтор, обычно чтобы продать побыстрее, всегда говорит собственнику, особенно непонимающему, низкую цену, потому что он просто хочет свое забрать и все. Поэтому часто, как только появляется что-то свежее на рынке, оно может быть еще недооценено. В такие моменты важно успеть быстро среагировать, проанализировать объект и сразу выезжать на сделку, торговаться, оставлять залог и выкупать. Потому что чем дальше висит это объявление, чем больше людей им интересуется, тем быстрее растет цена. Таких объектов у нас в работе около 15%.
Есть какие-то наглядные примеры таких операций с недвижимостью? Можете рассказать?
Можно рассказать про один из кейсов — когда мы на торгах приобрели овощебазу. Она находилась на пересечении нескольких дорог и можно сказать не в черте города, на периферии, но эти дороги давали хороший трафик. Но сам объект, если на него смотреть, к широкому использованию пригоден не был — это был такой бункер из плит. Но одна сторона этого строения выходила на дорогу. Там не было ни парковки, ни заезда, просто такое интересное, как нам показалось, положение. Мы провели экспертизу, чтобы понять, можно ли эти плиты вырезать, усилить и сделать что-то с глухой стеной. В итоге стало понятно, что одну сторону можно срезать, усилить соответствующим образом, сделать витражи, а само здание обшить композитом. В витражах мы сделали несколько входов и здание после всех ремонтных работ стало большим торговым центром. Потом наша команда юристов получила все разрешения от государства и перед зданием мы сделали парковку общественного пользования и проезд на соседнюю улицу, чтобы еще больше увеличить трафик. По факту у нас получилась история, когда мы приобрели объект, который был никому не нужен и имел ценность только из-за земельного участка, находящегося под ним, но сделали из него торговый центр. Если говорить про цифры, то на торгах овощебаза стоила около 38 миллионов рублей, а после переделки в ТЦ мы этот объект успешно продали за 110 миллионов рублей.
Покупатель был известен заранее и вы под него делали этот объект или надеялись на то, что он будет настолько привлекательным, что его точно купят? Откуда такая уверенность?
В недвижимости покупатель никогда не покупает то, что не видит. Продажи хорошо идут, когда объект полностью готов. И в этом случае подготовить объект под ключ — наша забота. Покупатель хочет получить не только недвижимость, но и все документы, договоры, арендаторов… Если говорить про арендаторов, то просто заселить здание арендаторами — не сложная задача, а выстроить отношения с якорными арендаторами, подписать с ними грамотные договоры — это сложнее. Это мы поняли на своем опыте за годы работы и на своих ошибках. Десять лет назад мы столкнулись с тем, что заключили договоры, сдали в аренду и к нам все время приходили проверяющие из разных органов. Это очень сильно нас тяготило — каждый раз отбиваться и возиться с проверками. В итоге мы поняли, что надо было изначально прописать в договорах аренды, что арендаторы сами отвечают за свою территорию. И вот этих нюансов в договорах аренды очень много. Еще один пример — повышение арендной ставки. Часто в договорах пишут, что повышение происходит по взаимному согласию и подразумевается, что так и будет. Но на деле выходит, что арендатор пользуется положением и не соглашается с повышением цены. И расторгнуть договор тоже невозможно, потому что он через регпалату и на десять лет. Расторгаешь договор — платишь штраф. В итоге почему покупатели покупают объекты именно у нас? Потому что они знают, что проблемы, которые возникнут после покупки уже решены за них.
Вы как-то еще будете диверсифицировать риски, инвестировать в другие механизмы? В презентации у вас говорится и про зарубежную недвижимость…
Конечно, если говорить об инвестициях в недвижимость, то зацикливаться только на России не стоит. Есть англо-саксонская правовая модель, где право собственности безукоризненно. И нужно искать определенные ниши в странах с развивающимся англо-саксонским правом и, конечно, зарабатывать. Да и в целом инвестиции в зарубежную недвижимость — это страховка от рисков. Не нужно хранить все яйца в одной корзине. Мы сейчас очень плотно изучаем Аргентину, всю Латинскую Америку, потому что там очень интересная маржинальность бывает. Был интересный эффект в Перу, где недвижимость за год выросла чуть ли не на 300-400%. Есть эффект Украины, где в 2014 году началась смена элит. Тогда элитная недвижимость резко дешевела, а с приходом новых элит снова стала пользоваться спросом. Для тех, кто инвестирует в недвижимость это означает десятикратную маржинальность.
Это мы говорим про крупных покупателей и инвесторов, но членом инвестиционного проекта ORAX могут стать и значительно более скромные инвесторы, у которых нет крупного бизнеса или нет вообще никакого бизнеса. Расскажите, как изменится жизнь члена комьюнити, например, через год после вступления?
Явно он станет более финансово грамотным, потому что мы будем активно проводить обучение, курсы по повышению финансовой грамотности. Он будет разбираться в том, куда можно инвестировать, а куда не стоит, потому что там высок риск потерять деньги. У него будет большое комьюнити за плечами, к которому можно будет всегда обратиться в профильных чатах и каналах. Площадки для общения комьюнити будут и централизованными, и распределенными по регионам присутствия ORAX. Член комьюнити постоянно будет ощущать себя “среди своих”. У него будет своеобразное плечо поддержки во многих городах и странах. Если говорить про благосостояние члена комьюнити, то оно, конечно же, будет расти. Одно дело инвестировать свои средства в банк под 4-5% годовых, а другое дело — в надежный инструмент с депозитом намного большим. Причем инвестировать на долгосрочные перспективы, а не в формате “зашел и вышел”, “отстрелялся и побежал дальше”. В перспективе инвестиции “в лонг” — это довольно неплохо — за 48 месяцев есть реальная возможность утроить вложения. Если сравнивать с инвестициями в недвижимость, когда вкладываешь условно 10 миллионов рублей, а потом отбиваешь следующие 15 лет, то здесь речь о том, что можно утроить инвестиции за четыре года. Помимо этого в рамках ORAX можно неплохо зарабатывать на реферальной системе и нетворкинге в целом. То есть жизнь человека меняется в лучшую сторону. И все это рассчитано на долгосрочную перспективу, годы работы без хайпа, а с пониманием, что будет происходить в ближайшие пять-десять лет. В целом ORAX дает заработок, надежный тыл, надежный депозит, помогает сберечь средства и приумножить их, дает хорошее комьюнити, и ивенты, и офлайны, мероприятия по всему миру. ORAX дает возможность вырасти, встать на новый уровень, развить самого себя и помочь развиться кому-то. ORAX дает поле для саморазвития и для развития своих материальных благ. Если говорить про долгосрочные перспективы.
Можете чуть подробнее рассказать про ивенты для комьюнити, как это все будет выглядеть и зачем это нужно в инвестиционном проекте?
Зарабатывать на инвестициях — это хорошо и приятно, но мы хотим дать нашему комьюнити что-то большее. Мы хотим развивать это комьюнити, собрать проактивных людей вместе, дать им возможность свободно общаться, проводить вместе время, обмениваться опытом и идеями. В ORAX планируется по четыре больших ивента в год. Это будут тематические ивенты по сезонности — зима, весна, лето, осень. Это будут недельный ивенты, где члены комьюнити смогут отвлечься от бизнес-процессов и погрузиться в ненавязчивый тимбилдинг и развлечения. Не можем раскрывать пока всех секретов, но там есть место и спортивным мероприятиям, и экстремальному туризму, и покерным турнирам, и путешествиям на каких-нибудь квадроциклах… Знаете компанию Red Bull, которая и бизнес делает отлично и оторваться умеет? Вот мы — Red Bull в мире инвестиций.
Вы так уверенно говорите про инвестиции на долгосрочные перспективы, но откуда и почему такая уверенность?
Потому что у нас в среднем сделки с недвижимостью идут 10-12 месяцев. И это не единоразовая сделка, когда вложил и ждешь, а череда этих сделок. Не так, что, условно, в августе вложил, в сентябре — купили объект, а только отстрелит в следующем сентябре он будет продан и команда инвесторов получит профит. На протяжении этого года будут начинаться еще сделки, мы будем заходить во все новые объекты. То есть те люди, которые уже в сентябре получат свои дивиденды, они опять смогут зайти в сделки с новыми объектами недвижимости. То есть тут можно говорить об инвестициях “в лонг” хотя бы потому, что цикл сделки в среднем год. Это не “пирамидальная” история, когда перекладывают деньги друг другу, а потом математика схлопывается и все валится. У проекта ORAX тоже планы долгосрочные. Сейчас мы занимаемся банкротной недвижимостью, покупаем с аукционов с аукционов. Но в перспективе, когда обороты вырастут, прибыль будет исчисляться миллиардами, нужно будет двигаться дальше. Поэтому в планах выходить на рынок девелопмента. Мы сможем строить, покупать хорошие участки земли намного дешевле и строить там кварталы. Уже сейчас наши аналитики , которые погружены в этот сегмент, говорят, что там, где стройка, прибыль от инвестиций трехкратная. И в этом плане еще больше понимания, сколько принесут вложения чем даже в операциях с аукционной недвижимостью. Можно будет уверенно планировать на 2-3 года вперед и прогнозировать выгоды и риски.
Кстати о рисках. Понятно, что недвижимость — это консервативный вид инвестиций. В отличии, например, от криптовалютых проектов, которые периодически возникают, а потом куда-то пропадают с деньгами, здесь меньше рисков, тем не менее они есть. Как член комьюнити ORAX будет защищен от того, чтобы, скажем так, не прогореть?
Кажется, вы намекаете на финансовую пирамиду. Тут сразу стоит напомнить: если мы берем понятие финансовых пирамид в законе, то основной признак пирамид в том, что компания не занимается никакой деятельностью. ORAX же, напомним, занимается недвижимостью. Еще один признак пирамид, хотя он и не прописан в законе, это большие проценты за короткий срок. Но ORAX говорит о 30% за 15 месяцев, и эта цифра не такая большая. Больше, чем у банков, но значительно меньше, чем у всем известных хайповых скам-проектов.
Про пирамиду вы правильно уловили вопрос, хорошо. Но что с гарантиями сохранности инвестиций?
Инвестиционная деятельность — это всегда риск. И если брать законодательство по инвестициям, то в мире, даже в американской системе, на законодательном уровне запрещено давать гарантии. Напротив, там на законодательном уровне инвесторов необходимо информировать о рисках, что компания не может гарантировать однозначно и точно доход, что теоретически вы можете заработать или теоретически потерять. Если компания дает гарантии, значит это мошенники. В российском законодательстве так же говорится, что инвестиционные компании не могут давать гарантии получения каких-то процентов в своих документах. Да и в целом по закону инвестиционной деятельности гарантировать достижение прибыли — это не совсем этично. Потому что это достижение зависит не только от этих компаний, но и от третьих лиц. И как поведут себя эти лица, те же биржи, это инвестиционная компания не может контролировать физически, соответственно она не может гарантировать успех. По крайней мере на словах. Своеобразной гарантией для члена комьюнити ORAX может быть профессионализм команды. Мы собрали у себя максимально компетентных специалистов в своих областях. И тут речь не только о подразделениях, которые занимаются непосредственно работой на рынке недвижимости, это и аналитики, и разработчики, и продуктологи, и продажники. С профессиональной командой мы еще познакомим комьюнити более детально. В рамках одного разговора это физически сделать невозможно.
В соцсетях у вас рассказывается об уникальном для России решении — личном кабинете для автоматизированных инвестиций в недвижимость через потребительские кооперативы. Расскажите подробнее об этом. В чем инновационность?
До этого в России, насколько нам известно, никто не делал подобного технологического решения. Все пайщики потребительских кооперативов всегда были погружены в тонны бумаги, документов, соглашений и так далее. Мы же несколько месяцев потратили на доведение до идеала личного кабинета, чтобы он был удобен, понятен и не приходилось морочиться с тоннами бумаг. При этом абсолютно все документы есть у каждого члена комьюнити, инвестирующего в программы ORAX через потребкооперативы, есть доступ к документам буквально в кармане. Ну или смартфоне.
А в чем особенность с юридической точки зрения?
Об этом, конечно, стоит поговорить отдельно и мы выпустим даже, скорее всего, текстовый и видео-разбор, но если вкратце… Когда мы планировали запуск проекта, то столкнулись с мнением наших потенциальных инвесторов, что инвестировать в криптовалюте и, условно говоря, без расписки — это опасно. Тогда мы на полную загрузили наш лигал-департамент, всех юристов, чтобы они нашли решение, которое всех устроит. Этим решением оказались потребительские кооперативы. Их деятельность полностью регулируется российским законодательством, все сделки и движения средств прозрачны (а у нас каждый этап еще и в личном кабинете дублируется), купленная недвижимость становится собственностью пайщиков. По итогам, пообщавшись с нашими инвесторами, мы поняли, что это было отличным решением, которое устроило всех.
И последний вопрос. Он про горизонт или, если угодно, потолок вашего проекта. Как долго это продлится и хватит ли недвижимости?
Очень хороший и популярный вопрос. Нам часто приходится отвечать на него. Смотрите, сейчас мы присутствуем только в Москве, Московской области и Казани. Каждый месяц только в этих регионах объектов с маржинальностью от Х2,5 и выше продается более чем на 3 миллиарда рублей. Чтобы достичь такого потолка — нужно постараться. Но и в этом случае у нас есть несколько вариантов развития. Мы можем расти горизонтально и работать в большем количестве регионов. Мы можем начать развивать девелопмент и сами формировать рынок. Ну, и, как я уже говорил, мы готовы развиваться и за пределами России. Время покажет.
